Разходи по ипотечния кредит

Освен договорената лихва, която безспорно е най-важния елемент от цената на кредита, банките събират и различни такси, изискват застраховка на ипотекирания имот и застраховка живот на кредитоискателя в полза на банката.

Лихви

Лихвата е основна част от разходите по един кредит. Лихвите могат да бъдат фиксирани или плаващи. Фиксираната лихва, договорена при сключването на договора за кредит остава неизменна през целия период на изплащане на кредита. Плаващата лихва се състои от база и надбавка, фиксирана в договора за кредит. Базата е променлива величина и се определя от банката. За база могат да служат общоприети индекси като: основния лихвен процент, софибор и леониа на БНБ, Euribor, Libor, както и базови лихвени проценти определяни от самите банки. Следователно при промяна на базата се променя и лихвения процент с които се олихвява вашия кредит. Общата сума на лихвите изплатени за целия срок на кредита зависи от размера на лихвения процент, срока на кредита и типа на погасителните вноски. При анюитетните погасителни вноски, поради естеството на погасителния план, сумата на общо изплатените лихви е по-голяма от лихвите които ще се заплатят при същия размер на кредита, същият лихвен процент и същия срок, но при погасителен план с намаляващи вноски . Лихвите зависят и от валутата на кредита. В повечето случаи лихвите по кредити в евро, са по-ниски от лихвите по кредити в лева. Съществуват и кредитни продукти с два лихвени процента – един по-нисък ( възможно е дори да е 0%) за определен период от време и един друг по-висок за остатъчния период. При сключване на договор за кредит трябва да се обърне внимание не само на размера , но и на типа на лихвата, както и на възможността за предоговаряне на лихвените условия.

Застраховки

Застраховките могат да бъдат безплатни ( за сметка на банката) или за сметка на кредитоискателя.

Застраховка "Живот"Цената на застраховката зависи от възрастта на кредитоискателя, сумата на кредита, срока на погасяване и здравословното състояние на клиента. Тарифните числа варират в много широк диапазон от 0,15 до 4%, като за кредитоискател на 35 години, кредит до 20г. и сума на кредита -50000 лв. са около 0,3% - 0,5% годишно. Застрахователен договор се сключва за целия период, като за предпочитане са застрахователите, които предлагат намаляне на застрахователната сума с намаляването на дълга.

Имуществена застраховкаОбикновено, банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и заметресение. Застрахователния договор е годишен, като се подновява всяка година от срока на кредита. Цената на засраховката зависи от вида на имота ( жилище, офис, ателие), типа на конструкцията, общото състояние на имота и земетръсната зона в която се намира . Тарифните числа варират от 0,2% до 0,4% от застрахователната стойност.

Такси

При ипотечните кредити банките начисляват еднократни и годишни такси.

Еднократни такси

Такса за кандидатстване ( обработка на документи) за ипотечен кредит Таксата варира от 10 до 200 лева. Заплаща се при подаването на документите за кредит и при неразрешен кредит не се връща. При някои банки таксата е разделена на две такси за кандидатстване и за оценка на дохода, но същността и на двете такси е една и съща. Начислява се от почти всички банки.

Еднократна такса за управление (усвояване) на кредитТаксата може да бъде фиксирана сума или процент от разрешения кредит. Размера и е от 0.7 до 2% от стойността на кредита. Начислява се и се събира при разрешен и отпуснат кредит върху пълния размер на кредита. Начислява се от всички банки.

Годишни такси

Годишна такса за управление ( обслужване ) на ипотечен кредит Таксата може да бъде фиксирана сума, процент от остатъка на главницата или комбинация от двете. Размера и е от 0.1 до 0.5% от остатъка по главницата и до 100 лв. при фиксирани суми. При някои продукти не се начислява.

Горните такси са пряко свързани с кредита и участват в изчисляването на годишния процент на разходите ( ГПР) за всеки кредит.

Освен таксите участващи в ГПР, банките начисляват и други такси:
Такса ангажимент – за времето на разрешен, но не усвоен в срок кредит Такса за оценка на имота – заплаща се услугата на оценителя Такса за предсрочно погасяване – 2-5% от остатъка по главницата при пълно предсрочно погасяване или от предсрочно погасената сума. Такса за предоговаряне на условията на кредита- ако е предвидена такава възможност в договораМесечна такса за разплащателна сметка обслужваща кредита и др.
При учредяване на ипотеката се заплащат нотариална такса и такса за вписване на ипотеката